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どんな市場の状況においても利益を出す運用方法−ランドバンキング
最高値で行われる不動産購入
私たちは投資家の方々へ、いつもポートフォリオ内にミューチュアルファンド、ヘッジファンド、株式、債券、現金、不動産など異なる資産クラスを保有するよう提案しています。不動産に投資するには、いくつかの方法があります。最も伝統的な不動産投資手法としては、高い値段を支払い、投資家がインフラの整った状態の不動産を購入するという方法です。これは、車、テレビ、一軒家やコンドミディアムのように、消費者（エンドユーザー）として完成された小売商品を購入するのと同じです。投資家が投資する前に、ディベロッパー、ブローカー、建築業者、造形業者など、多くの人が携わり、収益を得た後に、商品化されたものに対しての購入です。従って、購入時の価格には、介在した人々が上げていった収益が反映されています。投資家は、財を成すという希望を託しながら、最高値に近い価格で購入しているのです。
成熟段階の土地を買うということ
しかしながら、小売価格で取得した不動産の価格は、年々低下する一方で、日本では25年で不動産価値はゼロになります。そして価値のなくなった建物が残り、その建物が建っている土地の価値が、投資家の利益源となるのです。また、土地のみを購入する場合においても、市街中心地や人口密集地の地価は、より高額です。なぜなら、一般的に投資家の方が購入する土地の広さは、購入資金の関係から、通常、企業が購入する広さに比べると、さほど大きなものになりませんので、大規模な土地を一括で購入する場合に適用されるようなディスカウントを得ることは困難です。そして重要な点は、その土地が既に開発済みまたは、開発の成熟段階にあるということです。
ランドバンキングで未開発の土地を購入
しかし、ランドバンキングは異なります。
ランドバンキングという手法を使うことにより、まだ購入しやすい低価格の時期に、成長性、収益性の高い、より優れた土地への投資を実現可能にしました。つまり、未開発段階にある土地を購入するということです。もし、需要の高い未開発段階の土地を購入することが可能であれば、多くのコストを余分に支払うというリスクはずっと低くなりますし、土地価格の下落リスクも抑えられます。
では、具体的に考えてみましょう。１エーカー（約4000平方メートル/1224坪）の未造成地を持っていたとします。1エーカーの土地には、約12から14棟の日本の標準的な戸建が建てられ、舗道や街路樹、公園などが整備され、一区画が完成します。もし、平均的な家が500,000ドル（5750万円）で売られているとして、6−7,000,000ドル(6億9千万から8億5百万円)が、この1エーカーの開発にかかる土地代と建築費です。土地価格は、一般的に建設費用より高く、建設費用は土地の価格の25−75％だと言われています。建築費を取り除いてみると、4,500,000から5,250,000ドル（5億1750万円から6億375万円）が残ります。これが、私たちが開発された土地に支払っている値段です。つまり、この未造成地が開発される10年前には、1エーカー300,000ドル(3450万円)ほどで販売されていたことでしょう。
開発間近の土地は日々上昇する
では、この大きな差額はどこにいったのでしょうか。それは、土地の所有者や、ディベロッパー、建築業者、造形業者など全てのブローカーの利益となっているのです。このように業者の取り分を付加された過程を経て、やっとあなたの元に不動産が現れます。この不動産投資が上手くいくか否かは、需要と供給がもたらすマーケット状況次第です。一軒家やコンドミディアムという一般的な不動産の価格は、現在、低金利時代において上げ止まりしています。なぜでしょうか。通常、金利が低下すれば需要は高まり、誰もが、需要の上昇に従い不動産融資を受けられるからです。しかし、今、歴史的な低金利が上昇しようとしています。家の価値がどうなるか想像してみてください。需要が低くなると共に、価格は下落していくでしょう。
それに比べ、300,000ドルの土地の価格は、開発が近づくと同時に日々上昇していきます。5−7年の間にディベロッパーがやってきて、その土地を800,000ドル(9200万円)の時点で買い上げるかもしれないので、残念ながら、4,500,000ドル（5億1750万円）までの上昇は得られないかもしれませんが、あなたの投資は素晴らしいリターンをあげることでしょう。 では、なぜ、ディベロッパーは、5−7年前に300,000ドルの時点で土地を買い、全ての上昇益を受取らないのでしょうか。それは、資金を数年間も凍結するのは、彼らのビジネススタイルにそぐわないからです。800,000ドルの土地を購入し１−2年の間に開発し、2,500,000−3,000,000ドル（2億8750万円−3億4500万円）で売却するというのが通常ですが、これだけでも、十分良いリターンが見込めます。
ランドバンキングの特徴と利点を知る
では、ランドバンキングの特徴と利点を見てみましょう。
- 賃貸不動産物件のようにメンテナンス費用がかかりません。蛇口も、修理をしなくてはならない屋根もありません。建築物がないので、入居率や修理などの心配をすることはありません。
- 土地をユニットサイズで購入することができます。従って、割合に応じて利益を享受できるので、ミューチュアルファンドの構造に似ています。しかしながら、ミューチュアルファンドに比べ、土地が対象なので流動性などの制限はあります。
- ディベロッパーは、各々、様々な条件で土地を売りたいと考えている何人もの所有者と取引するよりも、一人の大口土地所有者と取引することを好みますので、ランドバンキングの管理者は、全ての所有者の窓口として、効果的にディベロッパーと交渉します。
- 未造成地への投資は、他の不動産投資に比べ、常に需要のある数少ない投資商品であるため、より利益が得やすいのです。
では、実際に、どのように投資対象地を選択していけば良いのか、次号でお話していきましょう。
文中1ドル＝115円にて換算
