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成功するランドバンキング投資
投資しやすくなったランドバンキング
前回お話したように、未造成地への投資は、商品化された土地を購入するより、安全な選択肢だということは、特別な事ではありません。生産前段階にある他のどの製品や原材料と同じように、加工前の段階の価格のほうが、より手頃であることは明らかです。
しかし、この投資手法は、最低投資金額がとても高いため（通常、大規模な土地を百エーカー以上の数区画に分け、販売していたので、一区画が1000万ドル超＝11億5千万円ほどしました）、これまで、富裕層や大企業しか利用することができませんでした。しかし、今では、誰もが投資できる値段でランドバンキングを提供する会社もあります。大勢の個人投資家の資金を集めることで、小規模の不動産シンジケート団は、個人で投資するよりもコストを抑えることができるのです。
成功するランドバンキング対象地には、以下のような条件が必要です。
- 主要幹線道路へのアクセスがあること
- 過去に自然災害が発生していないこと
- 水道電力供給会社などのインフラが整備されていること
- 既契約事項がないこと
- 環境汚染のないこと
- 他の開発事業地域に近いこと
- 過去の健全な成長経緯があり、今後も高い成長性が期待できる地域であること
ランドバンキングに適した土地とは？
居住用地または観光業用地は、人の流入が早ければ早いほど、地価上昇も加速するため、成長の早い地域や、開発ペースが他の場所よりも早い新興国などがランドバンキングには適しています。通常、ランドバンキング会社は、高い最低投資金額を設定している会社が多いので、複数のオーナーが保有できるような構造を有し、手頃な最低投資金額での投資を提供する信頼のできるランドバンキング会社を探すのは大変です。
現在、低い最低投資金額で複数のオーナーが保有できる機能構造を提供するランドバンキング会社は数社あります。地理学的な観点でみると、適切な会社としては、石油産業の活況から、移り住む人が増えているカナダのアルバータ州（世界の石油埋蔵量の主要供給を占めている）。または、観光業の急速な発展から、現在年間1300万人の観光客が訪れており、2009年までに観光客数を2000万人まで増やす計画を打ち出しているタイ。狭い国土面積ながら人口が年々増加している、オランダが挙げられます。他にも同じような成長性が見込まれる中国、インド、ブラジル、ロシアなどの新興国なども理に適っていると言えますが、信頼性の不確かなランドバンキング会社が1区画5−10万ドルで販売していることが多く、一般の個人投資家がポートフォリオに加えるには、一考する必要があると言えるでしょう。しかし、ランドバンキングをポートフォリオに加えることができれば、総括的なリターンを増強させることが可能となると同時に、変動率を引き下げることができます。開発のペースと地理的な立地にもよりますが、通常、ランドバンキングは、継続的に年平均10−15％上昇します。また、土地を含む未加工資源や商品は、インフレに対してのヘッジにもなります。
長所短所を知り利益を得る
このように継続的な成長が見込めるランドバンキングは、非常に魅力的な投資機会を提供していると言えますが、他の不動産投資と同様に、ミューチュアルファンドやヘッジファンドのように日常的にトレーディングされる商品に比べ、流動性に欠けることが唯一の留意点として挙げられます。通常、ランドバンキング投資で利益を得るには、２種類の方法があります。
- 主には、ディベロッパーが土地購入のオファーをしてきた際に、少なくとも所有者（投資家）の60％の賛成を得て対象地を売却し、投資比率に応じて分配された利益を享受する方法。
- 換金機能を提供する会社の場合、例えば、4−5年が経過し、土地がまだディベロッパーに売却されていない時期において、投資家が換金せざるをえない状況に陥り、所有ユニットを売却したいと望むこともあります。その場合、そのユニットを他の投資家に売却するために、ランドバンキング会社が自社の販路を利用し、手助けをしてくれる方法。
どちらの場合においても、中長期（通常5−8年）での投資をする限り、ディベロッパーの購入の有無に関わらず、年々継続的に成長する絶対的な利益を得られる素晴らしい投資であると言えるでしょう。株式、債券などで組成された商品から出た利益や金、銀などの採掘により得た総利益よりも、土地の所有と開発によって出た利益の方がはるかに上回っているのです。ランドバンキングに投資して巨額の富を築いた有名な個人投資家には、世界規模で不動産王と呼ばれるハワード・ヒューズ、ドナルド・トランプ、リチャード・ブランソン、李嘉誠、日本の森一族などが挙げられます。
次回は、長期投資の意味とうまみ、そしてそのプランニングについてお話していきましょう。
